Москва, проспект Мира, 75с1
info@fb-consulting.ru
+7 (495) 782-58-28
Аренда — это то, с чем сталкивается почти каждый: бизнес арендует офисы, склады, торговые помещения, а люди — квартиры, дома, гаражи и даже земельные участки. Но, несмотря на распространенность этой сделки, многие по-прежнему заключают договоры аренды на авось, надеясь, что всё пройдёт гладко. А зря. Ведь аренда — это не просто «договорились и заехали», а юридически значимое действие, которое таит в себе массу подводных камней. В этой статье разберем основные юридические риски при заключении договора аренды и как их избежать.
1. Арендодатель не собственник или не имеет полномочий
Ситуация: вы заключили договор аренды, внесли аванс, заехали в помещение, а потом появился настоящий собственник и попросил «освободить помещение» в кратчайшие сроки. Арендодатель оказался либо мошенником, либо действовал без доверенности.
Что делать:
- Перед подписанием договора проверьте документы на собственность.
- Убедитесь, что человек, подписывающий договор, действительно владелец или имеет нотариальную доверенность.
- Если помещение принадлежит юридическому лицу, проверьте устав и полномочия подписанта.
2. Отсутствие государственной регистрации
Когда требуется регистрация: если срок аренды превышает 1 год, договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Без неё договор не имеет юридической силы для третьих лиц, а значит, вас могут попросту выселить, как незаконно проживающего.
Пример: арендуете офис на 3 года, не зарегистрировали договор — потом собственник продал помещение, и новый владелец требует освободить его. Имеет право.
Как избежать:
- Если срок больше года — обязательно регистрируйте договор.
- Включите в договор условие, кто отвечает за регистрацию и оплачивает госпошлину.
3. Неопределённые или «скользкие» условия договора
Договор аренды должен быть максимально чётким. А вот примеры, когда формулировки играют против арендатора:
- Арендная плата может меняться по решению арендодателя — а насколько? когда?
- Срок аренды: до востребования — а где гарантия, что вас не попросят уйти через неделю?
- Предмет аренды: помещение общей площадью ~50 м² — «примерно» не устроит суд в случае конфликта.
Совет: чем конкретнее прописан каждый пункт — тем безопаснее. И лучше лишний раз перечитать договор вместе с юристом.
4. Риск досрочного расторжения
Многие договоры содержат условия, при которых арендодатель может в одностороннем порядке расторгнуть договор. Иногда — без предупреждения. Например, за опоздание с оплатой на 1 день или из-за «реконструкции здания».
Как защититься:
- В договоре должно быть чётко указано, при каких обстоятельствах возможно досрочное расторжение.
- Установите разумные сроки предупреждения (например, за 30 или 60 дней).
- Пропишите возможность «устранения нарушений», прежде чем расторгать договор.
5. Аренда без технической документации
Особенно важно для аренды помещений — не всегда арендатор понимает, что он арендует. Арендодатель показывает один кабинет, а в договоре указан другой адрес или метраж.
Чем это грозит:
- Невозможно доказать в суде, что вы арендовали именно это помещение.
- Споры по ремонту, ответственности, коммунальным платежам.
Совет: обязательно приложите к договору поэтажный план или схему помещения с указанием арендуемой части. Можно даже фото приложить.
6. Проблемы с эксплуатацией и ремонтом
А кто ремонтирует потёкшую трубу или разбившуюся витрину? А если кондиционер перестал работать? Большинство арендаторов не вникают в этот момент, пока не случится ЧП.
Что надо сделать:
- Прописать, кто отвечает за текущий и капитальный ремонт.
- Разделить зону ответственности по оборудованию и инженерным сетям.
- Отразить, что входит в «арендную плату» — только помещение или и коммунальные услуги?
7. Внезапное повышение арендной платы
Арендодатель может захотеть поднять ставку — особенно, если выросли цены или появилось больше желающих снять помещение. Без чёткой фиксации условий это может стать неожиданностью.
Как предусмотреть:
- Пропишите чёткую формулу изменения арендной платы (например, раз в год по индексу инфляции).
- Запретите одностороннее изменение условий без согласия арендатора.
- Защитите себя условием о «фиксированной ставке на срок не менее…».
8. Риски, связанные с субарендой
Если вы — арендатор и хотите сдать часть помещения в субаренду, проверьте, разрешает ли это договор. Если вы арендатор по субаренде — убедитесь, что основная аренда вообще существует.
Проблема: если основной договор аренды расторгается, субаренда теряет силу автоматически.
9. Проблемы с передачей имущества
Передача помещения по акту — это не формальность. Без него сложно доказать, что помещение передано, в каком оно состоянии, и кто отвечает за повреждения.
Вывод: всегда оформляйте акт приёма-передачи. В нём фиксируются:
- состояние помещения;
- наличие/отсутствие мебели, техники, оборудования;
- дефекты, если есть.
10. Споры при возврате залога
Договор аренды часто предусматривает залог — например, в размере месячной платы. При расторжении договора арендодатель может «забыть» его вернуть, ссылаясь на якобы порчу имущества или долги.
Что делать:
- Пропишите в договоре чёткие основания для удержания залога.
- Зафиксируйте акт возврата имущества и его состояния при выезде.
- Не забудьте: срок возврата залога тоже должен быть в договоре.
Как видите, договор аренды — это не просто «пара страниц с подписями». Это важный юридический документ, который защищает вас, если он составлен грамотно. Ошибки, невнимательность, или «авось прокатит» могут вылиться в серьёзные убытки, судебные тяжбы и потерю помещения.
Даже если вы уже арендовали не раз и чувствуете себя уверенно — каждый договор индивидуален. Ситуации бывают разные, и лучше предусмотреть риски на берегу, чем потом их разгребать.
📌 Нужна помощь с договором аренды?
Команда FB Consulting поможет вам:
- Проверить арендатора или арендодателя;
- Подготовить безопасный договор аренды;
- Зарегистрировать договор в Росреестре;
- Защитить ваши интересы в случае конфликта.
Не рискуйте своим бизнесом или личным спокойствием. Обратитесь в FB Consulting — и будьте уверены, что ваш договор аренды действительно защищает вас, а не создаёт проблемы.
📞 Звоните или оставьте заявку.
